Detaljplaneförslaget för Rosen

Till ledamöterna i Nora kommunfullmäktige

December 2023

Detaljplaneförslaget för Rosen 11 m fl.

(nytt vård- och omsorgsboende)

strider fortfarande mot plan- och bygglagen

&

belastar kommunens framtida ekonomi

INNEHÅLLSFÖRTECKNING SIDAN

1. Inledande information 2
2. Kommuners planmonopol 2
3. Vårdboendets lokalisering, placering och utformning samt rättspraxis 3Generellt om planförslaget m.m. 5Rosen 5 6Villorna i östra planområdet 9Rättspraxis 10
4. Kommunens behovsanalys och ekonomiska konsekvenser 17
5. Trafik, parkering, buller, GC-väg 22
6. Den stora eken m.m. 24
7. Avslutande slutsatser och förslag 25

5 BILAGOR

1. INLEDANDE INFORMATION
   Varför denna skrift?Undertecknade Norabor värnar om kommunens och invånarnas bästa, nu och i framtiden. Därför fäster vi kommunfullmäktiges uppmärksamhet dels på de stora ekonomiska konsekvenser som genomförande av detaljplanen för vård- och omsorgsboende för Rosen 11 m fl. innebär för Nora kommun och dess invånare dels att även nuvarande detaljplaneförslag strider mot rättspraxis enligt plan- och bygglagen (2010:900).
   Inledningsvis upplyser vi fullmäktige om följande:Alla argument som framförs nedan i avsnitt 3 och 5 – 6, framfördes inte, och prövades därför inte, när domstolen upphävde detaljplanen år 2021 för Rosen 11 m fl. Det finns inget som tyder på att nuvarande planförslag skulle godtas av domstol, enbart för att vissa marginella ändringar gjorts av den höga, stora byggnadens placering och utformning. Domstolarna får endast pröva det som framförs (13 kap 17 § PBL).
   • Rättspraxis från mark- och miljööverdomstolen även efter att detaljplanen upphävdes 2021, talar starkt emot nuvarande detaljplaneförslag, se nedan avsnitten 3 och 5 – 6.
   • Vi är införstådda med att samråd och granskning är avslutat. Men den politiska proceduren pågår än.
   • Vi är införstådda med att om detaljplanen antas och överklagas, prövar domstolen endast om formell handläggning och planbestämmelser strider mot rättsregler och praxis. Behovet av byggnaden och kommunekonomiska effekter prövas inte i domstol. Det prövar ni, och bär ansvar för.
   • Vår kommuns utveckling grundas på mera än paragrafer. Vi månar om att Nora ska vara en bra plats att leva och verka i, för alla åldrar, nu, och i framtiden. En förutsättning för att det ska bli verklighet är att kommunens ekonomi hålls i balans, att beslut och åtaganden inom det kommunala självbestämmandet är hyfsat förankrat och att Noras unika stadsmiljö värnas. Det förutsätter i sin tur att Nora kommuns budget och skatteintäkter används på ett nödvändigt och försvarligt sätt. Att använda planmonopolet i strid mot saklig invånaropinion, i strid mot myndigheters rekommendationer och i strid mot lag och praxis för att ”klubba igenom” aktuellt förslag, gagnar inte invånarnas framtidstro och förtroende.
2. KOMMUNERS PLANMONOPOLKommuners planmonopol innebär stor frihet för varje kommun att besluta om användning av mark och vatten inom sin kommun (1 kap 2 § PBL), förutsatt att planläggningen är förenlig medplan- och bygglagen (2010:900), ”PBL ” och rättspraxis. Det kräver att planläggning sker på ett sätt som är lämpligt för planområdet. Planläggning av mark måste också vara förenlig med flera olika bestämmelser i 2 kap PBL om anpassning till omgivningen vid de intresseavvägningar avallmänna intressen och motstående enskilda intressen som kommuner måste göra även när planläggning sker för att uppfylla något angeläget allmänt intresse. Rättspraxis har ställt upp höga krav på att det av innehåll i planhandlingarna ska gå att förstå konsekvenserna inom plan- området och i omgivningen av att detaljplanens tillåtna exploatering genomförs, 4 kap 33 § PBL.
   Grundfrågan här är om planområdet är lämpligt och om byggnaden placerats och utformatslagligt med hänsyn till förhållandena på platsen och omgivningen. Grundfrågan är därför om en hög fyravåningsbyggnad med stor volym, och med vissa lägre byggnadsdelar, är lämplig på den redan delvis bebyggda Rosen 11, fortfarande mycket tätt inpå befintlig villabebyggelse. Anpass- ning till områdets karaktär, förhållandena på orten, och att skälig hänsyn tas till befintlig be- byggelse har stor relevans vid domstolars överprövning av detaljplaner. Många kommuner har under de senaste åren och under 2023 fått detaljplaner upphävda på grund av bristande hänsyn till bl.a. befintlig bebyggelse och ortens karaktär, för att betydande olägenhet uppstår för någon befintlig bebyggelse eller för att god helhetsverkan motverkats m.m.
   Kommunen får planlägga ett vård- och omsorgsboende där kommunen vill, enligt planmonopol- et, 1 kap 2 § PBL, under förutsättning att planbestämmelserna (byggrätten) inte strider mot tillämplig lagstiftning och rättspraxis. Aktuellt förslag för Rosen 11 m fl. strider mot lagstiftning och praxis på flera sätt. Vi utvecklar lagstridigheterna nedan, se avsnitt 3 och 5 – 6.Planläggningen ger inte heller god kommunekonomi, se avsnitt 4.
3. VÅRDBOENDETS LOKALISERING, PLACERING OCH UTFORMNING
   Inledande sammanfattning – grundproblematiken kvarstår m.m.
   • Höghuset i söder är trots justeringar fortfarande placerat för nära både befintlig fastighets-gräns och befintlig villa på Rosen 5, och orsakar därför fortfarande betydande olägenhet m.m. för Rosen 5. För kort avstånd till gränsen var orsak till att detaljplanen upphävdes 2021.
   • Byggrättens stora, sammanhängande volym, som inbegriper höjd, placering och övrig utform- ning, avviker mycket kraftigt från befintlig bebyggelse inom planområdet, vid planområdet och avviker påtagligt från bebyggelsen i Noras småskaliga miljö, även här utanför trästaden.
   • Byggrättens placering och utformning uppfyller inte heller anpassningskravet om god helhets- verkan inom planområdet, vid planområdet och till stadsmiljön i småstaden Nora och tar inte heller hänsyn till befintlig bebyggelse i skälig omfattning inom och vid planområdet.
   • Detaljplanen är därför lagstridig och får inte antas, se argument och rättspraxis nedan.
     Samlokalisering är inte lagkrav
     Nora kommun har informerat en del av oss att vård- och omsorgsboendet måste ligga vid vårdcentral- en på ett sätt som kan uppfattas, och har uppfattats, som om sådan placering vore ett lagkrav.
   • Nej, vårdboendet måste inte, och behöver inte, placeras vid vårdcentralen. Det saknas stöd ilag och författning för att vård- och omsorgsboendet måste eller bör placeras vid vårdcentral. Detaljplanläggning är myndighetsutövning. All myndighetsutövning skall ha stöd i lagstiftning, legalitetsprincipen, 1 kap 1 § regeringsformen. Vårdbyggnader samt vård- och omsorgsboend- en är inte en sådan typ av byggnad som enbart kan placeras på något visst ställe på grund av verksamheters art, som t ex hamnar eller resecentrum. Vår erfarenhet är att flertalet vård- och omsorgsboenden i Sverige, i n t e är placerade vid vårdcentraler.
     Alternativa lägen ej utrett i planarbetet
     Kommunen har inte redovisat att förutsättningar saknas att bygga om eller bygga till annan befintlig lokal eller fastighet till vård- och omsorgsboende. Det framgår inte i planärendet att byggbar marksaknas. Därför är det inte ens utrett att byggnaden måste stå på Rosen 11. Det är inte heller utrett att byggnaden måste ha utformningen byggrätten fått i planförslaget. Information från kommunen till oss är att lokalisering till Rosen 11 och den storskaliga volymen är ett krav från fastighetsägaren.Lokalisering till Rosen 11 och byggnadens volym var förutsättningar i planarbetet, utan att en förutsättningslös inventering av behovet och alternativ lokalisering gjorts för de tillkommande vård- och omsorgsbostäder som kommunen synes anta kommer att efterfrågas i närtid och långsiktigt.Lokaliseringen är p g a placeringen och den mycket storskaliga utformningen på Rosen 11 oförenlig med rättsläget sett till framförallt befintlig bebyggelse inom planområdet, områdets karaktär ochförhållandena i Noras stadsmiljö. Planmonopolet innebär att en detaljplan för Rosen 11 måste följa PBL:s lagstiftning och praxis. Det gör inte planen. Därför ska planarbetet avslutas.
     Avvägning mellan allmänna intressen och enskilda intressen
     I Nora är behovet och därmed det allmänna intresset inte tillräckligt starkt för att samlokalisera ett nytt vårdboende med befintlig vårdcentral i ett centrumnära läge i form av ett storskaligt höghuskomplex direkt bland småskalig bostadsbebyggelse. Att det allmänna intresset i just detta fall inte kan ansesvara tillräckligt starkt (se avsnitt 4 nedan), innebär att olägenheterna för våra enskilda intressen (våra bostadshus i och vid planområdet), ska tillmätas större betydelse och bedömas på det sätt som skett i andra liknande fall i rättspraxis. Vid bedömning av betydande olägenhet och skälig hänsyn till befintlig bebyggelse m.m. har områdets karaktär framförallt inverkan på befintliga bebyggelse i området samt förhållandena på orten stor relevans i rättspraxis. För små städer har praxis en låg toleransnivå mot ”storstadsartad” planläggning nära inpå befintliga villor. Se vidare ang. Rosen 5 nedan.
     Förtätning
     Vid bedömning av om detaljplaner innebär betydande olägenhet och bedömning av om detaljplaner tar skälig hänsyn till befintlig bebyggelse, ska man enligt rättspraxis bl.a. beakta vad befintliga fastig- heter haft anledning att förvänta sig framöver, sett till gällande översiktsplan m.m. I Noras översikts- plan anges förtätning för bostäder m.m. Inget anges om höghuskomplex som framtidsvision i ÖP. Höghus är så pass främmande inslag för den småskaliga bebyggelsen utanför trästaden, att det borde framgått där i så fall att höghus var kommunens framtidsvision.Rosen 1, 2, 3, 5 och 10 belägna inom planområdet och angränsande fastigheter, som är bebyggda med villor, har därför endast haft att räkna med viss förtätning anpassade till områdets karaktär. Vi har inte haft att räkna med en storskalig ”storstadsaktig” förtätning med avvikande höjd, utformning och placering tätt inpå våra gränser och bostadshus som om det vore markbrist i Nora.
     Generellt ang. aktuellt detaljplaneförslag
     Av aktuella planhandlingar, illustrationer och planbestämmelser framgår att vård- och omsorgsboen- dets höjd (byggnadshöjd) är densamma som i detaljplanen som upphävdes 2021.Att byggnadens placering flyttats marginellt inåt på Rosen 11, att man laborerat marginellt med syn- intryck i form av neddragna takfötter och infört bestämmelserna om förbud mot vissa fönster och balkonger i syfte att begränsa viss insyn, är otillräckliga ändringar som inte reparerar att aktuellt planförslag är lagstridigt och bl.a. fortfarande orsakar betydande olägenhet för Rosen 5 (se nedan).Att byggrättens placering för vård- och omsorgsboendet flyttats marginellt inåt på Rosen 11, att man laborerat med synintryck som neddragna takfötter samt infört restriktioner mot vissa fönster ochbalkonger i vissa lägen enligt planbestämmelserna, är alltför obetydliga ändringar som inte reparerar att planen är lagstridig och fortfarande orsakar betydande olägenhet för Rosen 5. Vårdboendets volym (höjd och utbredning) har karaktär som avviker från områdets bebyggelsekaraktär och även avviker från stadsbilden i Nora.Vårdboendets sammanhängande huskropp på marken, utöver byggnadens höjd, är utformad på så sätt att byggrätten inte enbart utgör en förtätning, utan avviker påtaglig från områdets och stadsbildenskaraktär genom att inte vara tillräckligt anpassad till förhållandena i området och på orten och därför motverkar en god helhetsverkan. Detaljplanen tar inte skälig hänsyn till den befintliga bebyggelsen i området framförallt drabbar detta Rosen 5 kraftigt, och det drabbar även villor utmed Tingshusvägen i östra del av planområdet (se nedan) och villor på Prästvägen vid planområdet i Nora utanför trästaden.Vid bedömning av vad som i det enskilda fallet är betydande olägenhet av tilltänkt bebyggelseslokalisering, placering och utformning ska man enligt PBL:s förarbeten beakta områdets karaktär och förhållandena på orten, (proposition 1985/96:1 s. 484 och proposition 2009/10:171 s. 168 och s 417 samt mark- och miljööverdomstolens vägledande domar (prejudikat) MÖD 2017:54 och MÖD 2021:35 m.fl. avgöranden och prejudikat.
     Konsekvenser för Rosen 5
     I nuvarande planförslag är avståndet endast 11,3 meter mellan närmaste del av höghuset och fastig- hetsgräns på Rosen 5, där avståndet är som kortast parallellt med villan, se BILAGA 1 från aktuell plan- beskrivning. Avståndet har såldes endast ökat cirka 6 meter jämfört med 5 meter i upphävd plan.Avståndet mellan den närmaste delen av det planerade höghuset och villan på Rosen 5 synes varacirka 18 meter. Avståndet till villan är inte angivet i nuvarande planhandlingar, se BILAGA 1.
     Båda avstånden är för korta och har inte stöd i rättspraxis för småstadsmiljöer. Redan av denna anled- ning får detaljplanen inte antas.Nuvarande planförslag orsakar nämligen fortfarande betydande olägenhet för Rosen 5 som får insyn i villan och över hela tomten med dess uteplatser för villan och för det mindre uthyrda huset, drönar-bild BILAGA 3. Att vissa restriktioner mot fönster och balkonger i vissa lägen intagits i planbestäm- melserna förändrar inte det faktum att det ändå blir insyn över och ner på hela tomten och in i villan.Vårdboendets höghusdel har fortfarande fyra våningar mot bl.a. Rosen 5, se BILAGA 2. Att takfoten dragits ned ändrar inte att det i södra delen av planområdet handlar om en helt ny byggnad med fyra våningsplan, lika högt som i den upphävda planen. Höghuskropp med fyra våningar på alltför kort avstånd inpå Rosen 5.Rosen 5 förlorar dessutom i princip all utsikt norrut. I stort sett hela norra gränsen på Rosen 5 byggs för med höghuset om fyra våningar, även om placeringen justerats något. Synintrycket av att takfoten dragits ned, placering på marginellt längre avstånd från höghuset till gräns respektive till villan på Rosen 5 förändrar inte upplevelsen inne på Rosen 5 av höjden av fyra våningar sammanhängande huskropp framför i princip hela norra gränsen.Underjordiskt garage ska ha sin nedkörningsramp endast 5 meter från norra fastighetsgränsen för Rosen 5 med en mur som får vara 1 – 1,5 meter hög med terrass belägen på 1 – 1,5 meters höjd över marken. Det innebär insyn från terrassen om befintlig häck skulle dö t ex av skador under ingripande byggarbeten på och under mark på Rosen 11. I en sådan situation uppstår insyn direkt på tomten och in i villan på Rosen 5 p g a terrassens läge över mark, även med beaktande av att en mur eller staket får uppföras på Rosen 5 mot Rosen 11. De är sådan insyn från så pass kort avstånd som bedömts som betydande olägenhet i rättspraxis, se avsnittet rättspraxis nedan.Vid bedömning av betydande olägenhet skall också beaktas att Rosen 5 även påverkas i södra delen av tomten på Rosen 5 där Rosen 5 även enligt aktuellt detaljplaneförslag ska tvingas avstå mark och träd (tomtanläggning) för nyanläggning av kommunal GC-väg som innebär tvångsinlösen av tomtyta samt träd från södra delen av Rosen 5 (beslutas i så fall av lantmäteriet vid fastighetsreglering med detalj- planen som grund om detaljplanen vinner laga kraft). Markavstående och förlust av vegetation utgör i sig också betydande olägenhet i förhållande till befintlig bebyggelse och fastighetsindelning. Detallmänna intresset av att anlägga GC-väg är inte heller tillräckligt starkt p g a att tillräckligt starkt behov inte föreligger att anlägga vårdboendet på Rosen 11, (se avsnitt 4 nedan). I vart fall vid en samlad bedömning av detaljplanens konsekvenser både i norr (av byggrätten för vårdboendet) och söder(markavstående m.m. för GC-väg) innebär detaljplanen betydande olägenhet för Rosen 5. GC-vägen är föranledd av en ej lagligen grundad planläggning – en överexploatering av Rosen 11 – därför är GC-vägen inget angeläget allmänt intresse.
     En GC-bana är ofta, i sig, ett angeläget allmänt intresse för trafiksäkerhet. I just detta enskilda fall är dock GC-vägen föranledd av planläggning för en storskalig ”överexploatering” för lokalisering av en alltför stor och alltför hög vård- och omsorgsbyggnad på Rosen 11. Vård- och omsorgsbygganden har sådan placering och storskalig utformning att betydande olägenhet uppstår redan på grund avbyggrättens placering och utformning alltför nära inpå norra gränsen för Rosen 5 och villan på Rosen 5,därför är GC-banan i detta fall inte ett tillräckligt angeläget allmänt intresse och överväger inte de enskilda intressena för Rosen 5 av bibehållen tomt innanför södra gräns av Rosen 5 mot Prästgatan.Av granskningsyttrande i oktober 2023 från ägare till Rosen 5 framgår tydligt att ägarna till Rosen 5 uttryckligen förklarar att de inte är beredda att godta den fysiska skada fastighetsregleringen (mark- avstående) grundad på detaljplanen som det innebär att tvingas avstå mark utmed södra gränsen på Rosen 5 till kommunens fastighet/gata till en kommunal GC-väg, (trots att bl.a. ekonomisk ersättning för mark och vegetation betalas av kommunen till ägare av Rosen 5). Utöver mark kommer även vegetation på Rosen 5 vid södra gränsen att stryka med, är en fysisk skada på Rosen 5 på grund av detaljplanens bestämmelse om GC-väg. Även markintrång (att tvingas avstå tomtmark bevuxen medträd mot ersättning) vid södra gränsen på Rosen 5, utgör därför i detta fall en betydande olägenhet för Rosen 5 vid tillämpning av 2 kap 9 § PBL. Det blir en mindre tomt kvar som även blir påverkad i norr av det långsträckta höghuset utanför gränsen i norr som ger ”mureffekt” för att det placerats på för kort avstånd med påtaglig insyn från höghuset över hela tomten och in i villan. Dessutom försvinner både den bullerdämpning och den skugga Rosen 5 nu har om två större träd fälls på tomten mot Prästgatan för GC-väg, jfr två drönarbilder BILAGA 3 över befintliga förhållanden. Detaljplanen tar inte hänsyn till områdets karaktär med trädgårdar runt villorna utan inslag av höghus i området och tar inte heller hänsyn till de småskaliga förhållandena på orten.Under alla omständigheter brister planen i anpassning till omgivningen och ger dålig helhetsverkan i den bebyggda miljön genom att skälig hänsyn inte tas till befintlig bebyggelse på Rosen 5 och den småskaliga stadsmiljön i Nora.Detaljplanen tar inte heller skälig hänsyn till befintlig bebyggelse på Rosen 5, som fortfarande får både insyn till uteplats och in i villan från höghuset som placeras för nära både fastighetsgräns och villan och utgör en länga som sträcker sig längsmed hela norra gränsen och därutöver ska Rosen 5 tvingas avstå tomtmark med tomtanläggning av trädgårdsträd (markintrång) längs södra gränsen till GC-väg.Det uppstår fortfarande betydande olägenheter (2 kap 9 § PBL) för framförallt Rosen 5 av insyn, skymd utsikt och inklämt läge på grund av tilltänkta byggnadens höjd och placering norr om Rosen 5 och av att tomt i södra delen av Rosen 5 ska överföras till kommunens gata och bli trottoar/ GC-väg. I vart fall tas inte skälig hänsyn till befintlig bebyggelsemiljön på Rosen 5 i norr och söder.Höghuset och dess utbredning är inte heller förenligt med anpassningskravet och god helhetsverkan (2 kap 6 § PBL) till den småskaliga stadsbilden och kulturmiljön med dess luftiga villabebyggelse. I vart fall tar inte planen skälig hänsyn till befintlig bebyggelse på Rosen 5 genom de samlade åtgärder planen innebär med höghuskomplexet utanför norra gränsen av Rosen 5 och att Rosen även utmed södragränsen samt vid sydvästra hörnet ska avstå mark och vegetation genom tvångsvis fastighetsreglering grundad på detaljplanen till kommunens fastighet för att ge utrymme för kommunens GC-väg som hamnar mycket nära det mindre huset. Markavståendet vid södra gräns sammantaget med höghusetför nära norra gränsen och villan, innebär sammantaget att planen inte tar skälig hänsyn till befintlig bebyggelse, ägarförhållanden och fastighetsförhållanden på Rosen 5.Placering och utformning av byggrätten på Rosen 11 samt behovet av inlösen av tomtmark medbefintliga träd på Rosen 5 innebär sammantaget att betydande olägenhet fortfarande drabbar Rosen 5 av detaljplanens samlade konsekvenser för Rosen 5. Detaljplanens byggrätt för vårdboende på Rosen 11 är dessutom inte förenlig med anpassningskravet för stadsbilden på platsen och ger inte en god helhetsverkan med god bebyggd miljö för Rosen 5.De samlade konsekvenserna för Rosen 5 av planförslaget innebär att de enskilda intressena överväger det allmänna intresset av de storskaliga överexploateringarna för byggrätt och GC-väg. Detaljplanen tar därför inte skälig hänsyn till bebyggelseförhållande och fastighetsförhållande i området, 4 kap 36 § PBL.
     Konsekvenser för villorna i östra planområdet (Tingshusgatan m.m.)
     Även avstånd mellan vårdkomplexets huskropp i östra delen av planområdet, som bitvis har lägre antal våningar än fyra, och den södra villans och den mittersta villans respektive fastighetsgräns-er är endast 14,2 meter respektive 14,3 meter, BILAGA 1. Så pass korta avstånd saknar stöd i praxis.Fastigheten i mitten i östra planområdet får hela utsikten västerut igenbyggd av höghusdelen.
     Att höghusdelen placerats på något längre avstånd från fastigheten förändrar inte att det blir betydan- de insyn framförallt till villornas uteplatser från vårdboendet höga östra del och även från de lägreöstra huskropparna, trots att domstolen inte ansåg det 2021 av våra då framförda omständigheter. Att byggrättens huskroppar är i hopbyggda medför en avskärmande ”mur” för villan och trädgården.Det södra huset i östra planområdet förlorar nästan all utsikt västerut p g a höghusdelens fyra våningar som är i hopbyggd med vissa lägre delar. Den fria sikt som blir kvar västerut är marginell via en smal öppen del mot Prästgatan. Att höghusdelar och lägre delar i det stora huskomplexet getts delvis annan exteriör med neddragen takfot, förändrar varken höjden på höghuset eller upplevelsen av höghushöjden. Det inverkar inte alls på huskomplexets utbredda volym på marken.Avståndet ca 14 meter från tomtgräns till byggrätten är alltför kort och innebär Insyn på tomten och i villan. Vårdboendets byggrätt är placerad på för nära avstånd till befintlig gräns och villa. Byggrätten är för hög och byggrätten på Rosen 11 skiljer sig markant från villabebyggelsen i omgivningen och från bebyggelsens friliggande lägre karaktär i planområdet, vid planområdet och i förhållande till Noras generellt småskaliga bebyggelse.Synintrycket (upplevelsen) av vårdboendets fyravåningsdel i sydöstra planområdet mot Tingshusvägen förändras inte heller jämfört med upphävd detaljplan, trots att takfoten dragits ned. Avstånden ärfortfarande för korta, med hänsyn till att vårdbyggnadens huskroppar utgör en lång länga utmed hela gränsen till den mittersta villan på Tingshusvägen 9 och i princip hela gränsen till den södra villanutmed Tingsvägen.
     Detta är överexploatering. Byggrättens utformning och konsekvenser ger insyn och förlorad utsikt som går utöver vad som utgör förtätning i området och i Nora, eftersom Nora varken är en storstad eller någon av de mellanstora städerna, utan en liten småstad med påtagligt unik stadsmiljö och inte är en sådan expansiv ort där områden uttryckligen utpekas att bli helt nya stadsdelar i översiktsplanen.Detaljplaneförslaget beaktar inte befintlig bebyggelse på skäligt sätt. Påtaglig insyn, skymd utsikt av ”mureffekt” är inte förväntad förtätning inom planområdet.
     Rättspraxis (a – g)
     1. Stenungsund – upphävd detaljplan
        Likheter med Nora
        Mark- och miljööverdomstolen upphävde en detaljplan i dom 2021-05-20, mål P2387-20 däravståndet endast var 14 meter mellan befintliga bostadshusets fastighetsgräns och planerat höghus i ett fritidshusområde i Stenungsund där permanentboende förekom i en gruppbebyggelse av lägre bostadshus. Notera att fasaden på höghuset skulle sträcka sig längsmed hela det låga husets fastighetsgräns. Domstolen ansåg att 30 meter mellan befintligt bostadshus och planerat höghus var ett rimligt avstånd, i sig. Ändå upphävde domstolen detaljplanen för att höghusetsplacering och volym skilde sig markant från befintlig bebyggelse. Det planerade flerbostadshuset uppfyllde inte anpassningskravet till befintlig stads-/landskapsbild och natur- och kulturvärden på platsen samt intresset av god helhetsverkan (som då fanns i 3 kap 1 § ÄPBL = gamla PBL) anpassningskravet finns fr.o.m. 2011-05-02 i 2 kap 6 § PBL.
     2. Halmstad – annan utformning och markförutsättningarSkiljer sig jfr. med NoraByggrätten på Rosen 11 handlar inte om ett indraget översta plan av sådant slag som mark- och miljööverdomstolen godtog i Halmstad i ett specifikt fall som också skiljer sig betydligt från förhåll- andena i Nora på andra sätt. Mark- och miljööverdomstolen ansåg i dom 2023-01-10 mål P14196- 21 att det inte var betydande olägenhet för en befintlig villa i den expansiva mellanstora residens- staden Halmstad, där planområdet var utpekat som en centrumnod för att anlägga en ny stadsdel och förtätning med flerbostadshus var vision i Halmstads översiktsplan. Domstolen godtog i just det fallet cirka 15 meter mellan befintlig villa och ett flerbostadshus om fyra våningar där överstaplanet var indraget till mindre volym än övriga våningsplan med en mindre påtaglig upplevelse av byggnadens höjd än vad neddragna takfötter gör på Rosen. Flerbostadshuset i Halmstads nya stadsdelscentrum skulle placeras i sutteräng, med nya husets lägre del mot den högre belägna befintliga villamiljön. Halmstad kommuns folkmängd uppgår till över 105.000 invånare, vilket är närmare tio gånger folkmängden i Nora kommun. Den mellanstora staden Halmstad har cirka70.000 invånare eller närmare sju gånger så stor befolkning som folkmängden i hela Nora kom- mun. Halmstadfallet innebar avsevärt mildare konsekvenser för villabebyggelsen där än vadvårdbyggnaden innebär för Rosen 5 och villor i planområdets östra del i Nora.
        Utöver ovan nämnda domar finns vägledande prejudikat från mark- och miljööverdomstolen under senare tid som belyser hur domstolarna bedömer om detaljplaner ger upphov till betydande olägenhet (omgivnings-krav, 2 kap 9 § PBL), om planer är förenliga med stadsbild m.m. och god helhetsverkan (anpassningskrav, 2 kap 6 § PBL) och om detaljplaner utformats med skälig hänsyn till befintlig bebyggelse (kompl. hänsynsregel, 4 kap 36 § PBL):
     3. MÖD 2021:35 – ej upphävd detaljplan
        Detta prejudikat skiljer sig väsentligt från förhållandena i Nora.
        Prejudikatet gällde planläggning för ett höghus med bostäder vid pendeltågsstationen i Kungs- ängen, utanför Stockholm, vid ett äldre befintligt villaområde, där det redan fanns flera höga flerbostadshus omkring villaområdet. Situationen i Nora är den rakt motsatta till situationen vidpendeltågsstationen i förorten Kungsängen utanför Stockholm, på grund av följande: I Kungsängen fanns en uttalad vision i översiktsplanen (Upplands-Bro kommun) att pendlarorten Kungsängen ska förtätas genom att växa på höjden (markbristen är ett faktum runt Stockholm, befolkningen ökar konstant med markant bostadsbrist i hela regionen). Av dessa anledningar var ett till höghus nära pendeltågsstationen varken betydande olägenhet, oförenligt med anpassningskravet eller bristande skälig hänsyn till befintlig bebyggelse, fastighets- och ägarförhållanden.För Nora gäller raka motsats: Nora är en småstad utan nämnvärd frekvens av höghus. Förtätning i området med bostäder m.m. anger översiktsplanen, men inte förtätning med höghus.
     4. MÖD 2017:54 – ej upphävd detaljplan
        Även detta prejudikat skiljer sig kraftigt från Nora stadsmiljö.
        Prejudikatet från 2017 gällde mark- och miljööverdomstolen (MÖD) gällde detaljplan för bygge av högt gårdshus på Kungsholmen i Stockholms innerstads ”höghusdjungel”. Där fick en bostads- rättsförening, som äger ett höghus, finna sig i att det planlades för att bygga ett höghus på gården 15,4 meter från föreningens höghus. MÖD ansåg att eftersom området låg mycket centralt i huvudstaden, fick man räkna med ett till höghus. Höjden var inte problematisk där enligt MÖD,utan det knappa avståndet mellan befintligt och tillkommande hus. Påverkan ansågs ändå inte som betydande olägenhet, trots kort avstånd, eftersom det var i centrala delar av Stockholm och det brast inte heller i skälig hänsyn till befintlig bebyggelse, eftersom flerbostadshus i Stockholms innerstad sedan länge oftast är placerade tätt inpå varandra och innebär insyn.
     5. MÖD 2020:6 – upphävd detaljplanOmrådets läge och konsekvenser för befintlig bebyggelse har betydelseOmrådets karaktär och förhållandena på orten har avgörande betydelse för bedömning av vilka konsekvenser som är betydande olägenhet. I Midsommarkransen i Stockholm ansåg mark- och miljööverdomstolen att 12 – 14 meters avstånd mellan ett planerat flerbostadshus med 3 – 5 våningar och en befintlig villa, inte var betydande olägenhet på grund av att toleransnivån måste vara mycket högre i ett storstadsområde relativt nära de mest centrala delarna av Stockholm.Domstolen ansågs att betydande olägenhet ändå uppkom för villan eftersom det blev insyn till tomten och in i husets rum och sovrum från parkeringsdäcket som byggdes åt höghuset cirka 1,5 meter från villans fastighetsgräns och utmed hela fastighetsgränsen.
     6. Mark- och miljödomstolen i Växjö, dom 2023-10-24, mål P 3585-23 – detaljplan upphävd
        Löddeköpinge i Skåne – liknar förhållandena i Nora
        Mark- och miljödomstolen i Växjö upphävde en detaljplan för tre nya flerbostadshus om 3 – 5våningar med drygt 60 nya bostäder i den småskaliga orten Löddeköpinge. Utdrag ur domskälen bifogas, BILAGA 4.
        • Nytt bostadshus i Löddeköpinge med nockhöjd 18,5 meter på avstånd 16 meter respektive 18 meter från fastighetsgräns till två bebyggda villafastigheter, där avståndet mellan nytt planerat höghus (ny byggrätt) och ena villan är 26,5 meter.
        • Nytt bostadshus i Löddeköpinge med nockhöjd 12 meter på ett avstånd om 5 – 9 meter från fastighetsgräns till samma två villabebyggda fastigheter och avstånden 16 meter respektive 17 meter mellan nya byggrätter (planerat hus med nockhöjd 12 meter) och befintliga byggrätter (befintliga enplansvillor) på de två villorna.Insyn och skuggbildning p.g.a. avstånd och placering var skäl till att domstolen ansåg att detalj- planen i Löddeköpinge inte beaktade befintlig bostadsbebyggelse i skälig omfattning och be- dömde att detaljplanen innebar betydande olägenhet för de två närmast belägna villorna och upphävde planen. Precis som i Nora finns endast få högre hus i Löddeköpinge. Notera att härvar det fråga om tre olika hus medan det i Nora är en sammanhängande stor huskropp. Även i Löddeköpinge skulle höghusen byggas på befintlig grönyta där vissa värdefulla träd, befintligparkering och gång- och cykelväg som allmänheten har tillgång till fanns kring ett arkitektoniskt intressant Folkets Hus från 1927 i direkt anslutning till befintliga Löddeköpinge centrum med skola. Även den kommunen påtalade ett överhängande behov av många nya bostäder enligt egen prognos om kraftig befolkningsökning och därför antagen policy om förtätning.
     7. Högsta domstolens prejudikat NJA 2021 s 1187 – fysisk skada – betydande olägenhet
     Skador som uppstår vid detaljplanläggning eller bygglov för att en fastighet gör intrång på en annan, har rättspraxis bedömt som betydande olägenhet. Högsta domstolen slog fast det i prejudikatet NJA 2021 s 1187. I en nyligen meddelad dom från mark- och miljööverdomstolen, 2023-11-23, mål P 11158-22 som gällde bygglov, hänvisas till prejudikatet. Båda målen gällde bedömning av betydande olägenhet enligt 2 kap 9 § PBL på fastighet när grannfastighet ville göra åtgärder på sin fastighet som påverkar grannes fastighet i form av en fysisk skada på grannens fastighet. I Nora är det Rosen 5 som drabbas av fysisk skada av att kommunen vill detaljplanlägga för GC-väg på kommunens gata som dock inte räcker till utan behöver göra intrång på Rosen 5 och ta mark och vegetation (genom tvångsvis fastighetsreglering mot ersättning). Det är lika fullt en fysisk skada på fastigheten trots att intrångsersättning betalas för mark och vegetation. Värdet avträd som utgör tomtanläggning och har funktioner föranleder ofta segdragna tvister om ersättning där kommunen som tvingar till sig mark inte endast ska svara för förrättningskostnaderna vid lantmäteriet utan även för fastighetsägarnas rättegångskostnader i första domstolsinstans även om kommunens åsikt om ersättningens storlek skulle vinna.
     Slutsatser av rättspraxis – planförslaget är lagstridigt
     1. Aktuellt detaljplaneförslag överskrider kommunens handlingsfrihet (planmonopolet) av flera anledningar:
     2. Det allmänna intresset av vård- och omsorgsbyggnad centralt vid vårdcentralen i form av ett höghuskomplex med stor volym på för kort avstånd från framförallt Rosen 5 och där Rosen 5 vid motsatta gräns även drabbas av intrång med förlust av mark ochträd för en GC-väg föranledd av ”överexploateringen”, väger inte tyngre än de enskilda intressena (2 kap 1 § PBL) av flera orsaker (III-V):
     3. De enskilda intressena att undgå insyn, bibehålla utsikt norrut från höghus placerade på alltför kort avstånd från både fastighetsgräns och villan på Rosen 5, trots vissarestriktioner mot fönster och balkonger i vissa lägen för att begränsa viss insyn, innebär ändå påtaglig insyn p g a byggrättens avstånd och höjd och detaljplanens markintrång att det inte är fråga om förtätning eftersom det är en mindre stad.Betydande olägenhet uppstår för Rosen 5 (omgivningskravet 2 kap 9 § PBL).
     4. Planförslaget överskrider kommunens handlingsfrihet även genom att vårdbyggnaden inte placeras och utformas på ett lämpligt sätt i förhållande till stadsbilden och inte anpassats till en god helhetsverkan där byggnaden har en alltför storskaligt och alltför dominerande utformning i förhållande till befintlig bebyggelses karaktär och stadsbild i Nora. Vårdbyggnadens sammanbyggda utformning med både de lägre delar och södra höghuskomplexet ger ett kringgärdat och dominerande intryck av mur som avskärmar utsikten från villorna i stor omfattning. Exploateringen är ”storstadsaktigt” främmande för områdets och ortens bebyggelsekaraktär, (anpassningskrav 2 kap 6 § PBL).
     5. Planförslaget tar inte skälig hänsyn (kompletterande hänsynsregeln 4 kap 36 § PBL) till vare sig Rosen 5 eller till övriga bostadshus med tomter inom planområdet i öster och övriga närbelägna bostadsfastigheter på grund av framförallt insyn i hus ochträdgårdar, men även påtagligt förlorad utsikt med ”mureffekt” av den storskaliga byggrätten som inte är förtätning utan ”överexploatering” av planområdet.
        Höghusdelen sträcker sig fortfarande i princip längs hela fastighetsgränserna för Rosen 5, mittersta villan i östra planområdet och södra villan i östra planområdet. Ökat avstånd från 5 meter, i upphävd plan, till nu drygt 11 meter mellan höghus och fastighetsgräns på Rosen 5parallellt med villan på Rosen 5, och till synes endast 18 meter mellan villa och höghus, är inte tillräckliga avstånd. Insyn, förlorad utsikt av kringskuren ”murseffekt” kvarstår för Rosen 5 och villorna i östra planområdet. Rosen 5 förlorar mark och träd i sin trädgårds södra gräns. Detta innebär var för sig och sammantaget att även nu aktuellt detaljplaneförslag orsakar betydande olägenhet (omgivningskravet 2 kap 9 § PBL) för i vart fall Rosen 5.Vidare innebär detaljplaneförslaget att inte heller varsamhetskravet till stadsbilden och kultur- miljön i Nora (anpassningskravet 2 kap 6 § PBL) uppfylls, utan planförslaget motverkar en god bebyggd miljö och god helhetsverkan för planområdet och vid planområdet.Planförslaget inte skälig hänsyn till den befintliga bebyggelsen inom planområdet och vid planområdet och den småskaliga stadsmiljön (4 kap 36 § PBL) i Nora på grund av ej förväntad förtätning, d v s överexploatering av Rosen 11 genom utbredningen (placering) på marken och husdelar som ”skjuter i höjden” 4 våningar.Rättspraxis konsekvenser för planförslaget
        1. Exploatörens önskemål om vårdbyggnadens volym går inte planlägga på Rosen 11, eftersom volymen får konsekvensen att detaljplanen strider mot hur PBL tillämpas i rättspraxis vad gäller avstånd och höjd m.m. i ”icke-storstadsmiljö”.
        2. Detaljplanen får inte antas, eftersom den strider mot rättsläget.
        3. Planarbetet måste därför omgående avslutas.
           Byggrätt för befintliga villor
           Aktuellt detaljplaneförslag begränsar byggrätten för de privatägda bostadsfastigheterna Rosen 1, 2, 3, 5 och 10, jämfört med nu gällande byggnadsplan från 1912, genom att följandebestämmelser införs:
           • Nuvarande användning öppet byggnadssätt begränsas i planen genom att följande planbestämmelser införs:
             • s.k. prickmark, som inte alls får bebyggas, införs 3 – 5 meter från fastigheternas gräns mot gator,
             • större delen av villafastigheternas tomter blir s.k. korsmark som därför endast får bebyggas med mindre tillbyggnader och
     komplementbyggnader, vilket enligt planbeskrivningen innebär att ytterligare bebyggelse främst tillåts i form av komplementbyggnad- er med högsta byggnadshöjd 3,5 meter, varvid högsta tillåtna area på komplementbyggnader för Rosen 1, 2 och 3 uppgår till 100 kvm.Syftet för dessa planbestämmelser anger kommunen i planbeskrivningen vara att bibehålla befintlig bebyggelsestruktur som karaktäriserar villabebyggelsen.Enligt text i planbeskrivningen kommer ytterligare byggnation kunna tillåtas i form av vid så att det främst, blir tillåtet med mindre tillbyggnader och komplementbyggnader, fastplanhandlingarna anger att befintlig bebyggelsestruktur i stort ska bevaras.
     • Främst är ett ordval som betyder framförallt, företrädesvis, i första hand, i synnerhet och uppfattas och tolkas därför som att möjligheterna till kompletteringar är ytterst begränsade vad gäller tillbyggnad av befintliga villors area på marken.
     • I stort (i stort sett) är en formulering som betyder huvudsakligen, överhuvudtaget, nästan, ungefär, i princip eller nästan uteslutande.Slutsatser och konsekvenser av planbestämmelserna angivna på plankartan, som är styrande, samt syftet med bestämmelserna som utvecklas i text i planbeskrivningen innebär att:
       • planbestämmelserna ändrar byggrätten på Rosen 1, 2, 3, 5 och 10 på sådant sätt att ändringen innebär en försämring genom att rådande situation med öppet byggnadssätt begränsas.
     Formuleringen i planbeskrivningen, som beskriver och förklarar planbestämmelserna på plan- kartan (det är planbestämmelserna på plankartan som gäller), innebär ändå att betydande möjlighet uppstår för tolkningar vid bygglovshandläggning samt vid prövning och överprövning av ett bygglovs förenlighet med detaljplanen som här i planläggningsskedet inte går att fullt ut förutse konsekvenserna av på annat sätt än att det är ovisst om tillbyggnad i form av utbyggnad på mark av befintliga villor ens kommer att tillåtas eller om man endast har fog för att utgå från att komplementbyggnad i enlighet med höjd och area endast skulle kunna påräkna bygglov.Möjligheter till tolkning och därmed tvister är därmed betydande sett till de sammantagna begränsningarna som planen innebär för byggrätterna eftersom befintliga förhållanden i stort sett ska bibehållas och det främst ska tillåtas tillbyggnad på höjden upp till max byggnadshöjd 10 meter på villorna, komplementbyggnader på korsmark samt möjlighet till mur eller plank mot Rosen 11.Därför kan planen såvitt gäller Rosen 1, 2, 3, 5 och 10 inte anses uppfylla kravet i 4 kap 33 § PBL på att det av planhandlingarna ska gå att förstå planens konsekvenser. Vad gäller tillbyggnad på mark av befintliga bostadshus är planbestämmelserna oklara och innebär risk för olika tillämp- ning i konkreta bygglovsärenden, vilket inte är godtagbart eller rättssäkert.
     Kommunen ignorerar expertmyndigheterLänsstyrelsen i Örebro län, har i rollen som regional planmyndighet, påpekat i samrådsyttrande 2022 att Boverket avråder från termen ”byggnadshöjd” i detaljplaner p g a tolkning av hur ”byggnadshöjd” beräknas ofta orsakat tillämpningsproblem i bygglovsskedet. Det är inte bra. Ändå väljer Nora kommun uttryckligen att vidhålla en oklar term i planförslaget, istället för att redovisa av Boverket rekommenderade begrepp nockhöjd eller takfotshöjd. Konsekvensen av kommunens ohörsamhet mot två expertmyndigheter, kan innebära bl.a.:
     • Oklarhet för dem av oss som är närboende (sakägare) och därför direkt berörda både nu i detaljplan- ärendet och i eventuellt kommande bygglovsärende om vårdboendet. Vi kommer att leva i ovisshetom hur ”byggnadshöjd” kommer tolkas, alltså ovisshet om vårdboendets konkreta höjd och inverkan för vår boendemiljö m.m.
     • ”Luddighet” är varken god kommunförvaltning eller god hushållning med skattemedel. Otydlighet hör inte hemma i detaljplaner, som är rättsligt bindande styrdokument för alla. Myndighetsutövning ska vara tydlig och begriplig med förutsebara konsekvenser.
     • Risk för process om byggnadshöjd i kommande bygglovsärende, om detaljplanen skulle vinna laga kraft. Processer kostar kommunen. Därför kostar det invånarna via skatten. Även byggherre och kommunen skulle kunna tolka bestämmelsen om byggnadshöjd olika sinsemellan.
     • Processer för att överklaga om nu aktuellt förslag antas och för att eventuellt överklaga framtida bygglov om vårdbyggnads höjd, kostar tid och pengar för dem av oss undertecknade som är när- boende (sakägare), utöver en fullkomligt oacceptabel ovisshet under flera år att inte veta vad verklig höjd blir på höghuset samt bristande förtroende hos oss (allmänheten) på grund av kommunens ohörsamhet mot länsstyrelsens och Boverkets rekommendationer som syftar till rättssäkerhet.
     • Planhandlingarna ska ha ett innehåll så att det går dra slutsatser om vad konsekvenserna blir av att detaljplanen genomförs. Det saknas bl.a. på grund av termen ”byggnadshöjd” och rådande nivå-
     skillnad i nordöstra del av planområdet. Detaljplaner är juridiskt bindande och ska därför tydligt ange vad som gäller. Kommuner är generellt noga med att detaljplaner inte ska ge upphov till tveksamhet hos allmänheten om vad som gäller eller utformas så att tjänstemännen sätts i en besvärlig situation när detaljplaner ska tillämpas i bygglovsärenden och vid tillsyn. Även byggherrar brukar efterfrågatydlighet och förutsebarhet för att undvika kringboendes överklagande av bygglov, anmälningar om byggnation i strid mot detaljplan och lov etc. som kostar i processer och stillestånd.
4. KOMMUNENS BEHOVSANALYS OCH EKONOMISKA KONSEKVENSERVi ifrågasätter kommunens analys och antaganden beträffande framtida ökat behov av platser för vård- och omsorgsboende. Vi att Nora kommun, som kommuner ofta gör, överskattar framtida befolkningstillväxt och åldersstruktur m.m.
   • Befolkningsutvecklingen i Nora kommun är oförändrat stabil sedan flera år.
   • SCB och KOLADA visar också en tydligt stillastående trend i befolkningstalen, och visar att Nora har en högre andel invånare som är 65 år eller äldre samt som är 85 år eller äldre, än genomsnittet i riket för dessa åldersgrupper.
   • Det finns ingen trend eller enskild faktor som tyder på en befolkningsökning inom överskådlig tid,vare sig av yngre personer nu eller på sikt, som därmed på längre tidshorisont skulle kvala in i ålders- grupperna 65 + och 85 +. Inga större arbetsplatser planeras till kommunen eller länet av sådan art som sker i Norrland och Göteborg.
   • Högst väsentliga faktorer att ta med i behovsanalysen av antal platser för vårdboende framöver är flera. Alla förefaller inte ha beaktats i kommunens behovsanalys för ett mycket storskaligtvårdboende för en kraftig (bestående) ökning av åldrarna 65 + och 85 + av Noras befolkning.
   • Kö saknas till omsorgsboende, lediga platser m.m. finns redan nu att täcka framtida ökat behov.
     Befolkningsstatistiken visar att efterfrågan inte kan antas vara nämnvärt mycket högre och att det inte ens kan handla om någon bestående ökad efterfrågan.För verksamhetstypen gäller att det heller aldrig kan bli definitivt klarlagt vilken faktiskt efterfrågan som kommer att finnas på längre tidshorisont. En mängd olika faktorer inverkar.Behov av ytterligare platser för vård- och omsorgsboende är inte akut, kö finns inte idag, ledig kapacitet finns, ytterligare kapacitet kan ställas i ordning utan nybyggnation av Rosen eller annan nybyggnation. Ett något ökat behov för 85 + på fem – tio års sikt kan varken betraktas som säker- ställt eller som så pass omfattande att nybyggnation av ett storskaligt boende skulle vara ettangeläget allmänt intresse eller ens faktiskt utrett behov, vilket även vinner stöd av Nora kommuns egna formuleringar i planbeskrivningen där endast antagande görs om möjlig efterfrågeökning i framtiden. Antagandena har dock inte föranlett redovisning av alternativ(a) lösning(ar) på påstått ökat behov på sikt. Inte heller framgår hur lång tidshorisont och inte hur överkapacitet i lokaler ska hanteras och finansieras när perioden med något högre antal 85 + vänt ned enligt aktuella siffror för åldersfördelningen inom befolkningen.Vad som däremot står helt klart för närvarande är att genomförande av planförslaget innebär ettkraftigt utökat åtagande i framtida kostnadsökningar för kommunens omsorgsverksamhet, utan att faktiskt ökad efterfrågan/behovet på längre sikt är säkerställd.Därför blir det ekonomiska åtagandet för kommunen att hyra lokalerna och driva verksamheten inte ekonomiskt motiverat och försvarbart anser vi, under rådande förhållanden vad gäller befolkningstrend, särskilt sett till att det redan finns tillgängliga, såväl som ytterligare möjliga vård- och omsorgsbostäder, att tillgå utan exploatering av Rosen 11.
     Följande relevanta faktorer saknas i kommunens analys
   • Nora kommun har ett etablerat, väl fungerande ”demensteam” inom hemtjänsten, vilket minskar behov av omsorgsboenden.
   • Vad efterfrågar invånarna när de blir ”brukare” av vård och omsorg på grund av nedsatt förmåga att helt klara sig själva. T ex: PRO i Nora är t ex inte längre positiva till vårdhusbygget.Deras erfarenhet visar att andra lösningar efterfrågas, såsom att bo kvar hemma med hemtjänst eller att bo i s.k. trygghetsboenden, d v s egna bostäder med möjlighet till omsorg och service i huset. Idag saknar kommunen trygghetsboenden.
   • Antal befintliga platser/bostäder för vård- och omsorgsboende inom Nora kommun uppgår idag till 146 platser fördelade på två anläggningar: Tullbackagården och Hagby Ängar. Verksamheten är fördelad på totalt tretton avdelningar: åtta på Hagby Ängar och fem på Tullbackagården. Samtliga avdelningar på Hagby Ängar är särskilda boenden (Säbo). PåTullbackagården är en av avdelningarna boende för brukare med demens, en avdelning är för korttidsrehabilitering och tre avdelningar är boende för personer med fysiskt omsorgsbehov.
   • Vår analys, sett till kommande åldersstruktur och nu rådande invånarantal samt trolig trend för kommunens befolkningsutveckling och åldersfördelning, ger slutsatsen att befintliga platser och att ytterligare platser kan ordnas utan nybyggnation för att täcka behovet av vård- och omsorgsboende under överskådlig tid och under den övergångs-period som synes vara vad som blir aktuellt vid nuvarande folkmängd och åldersstruktur.
   • I den nyligen presenterade åldersutredningen ”H70-studien” av omfattande befolknings- studier sedan 1971 på 70-åringar, framgår att för varje generation blir 70-åringarnafriskare, smartare, lever längre, minns bättre, är mera vältränade, får mera sällan demens och är friskare i sina sjukdomar. Ansvarig forskare för studien, Ingmar Skoog, född 1954, som arbetat med åldringsfrågor i hela sitt yrkesliv, redogör i en intervju i Svenska Dagbladet1 för sin förvåning över att det var så pass stora förbättringar under bara ett halvsekel vid jämförelser av studierna av personer födda 1901, 1906, 1922, 1930 och 1944 samt att oavsett vilken statistik som än användes blev slutsatsen att äldre befolkning i Sverige och i omvärlden blir piggare. Han konstaterar att för Sveriges del har utbildningsreformer under 1900-talet, medicinska framsteg, föräldralagstift- ning, reglerad semester, reglerad och bättre arbetsmiljö bidragit till bättre hälsa bland dagens äldre.
     Måhända bör Nora kommun överväga att lägga budgetsatsningarna på skolan m.m. för de yngre generationerna, för att bibehålla den goda uppåtgående trenden påålderns höst även för yngre och kommande generationer.
   • Forskaren Ingmar Skoog lyfter fram ett viktigt undantag, nämligen att kvinnor i stressiga låglöneyrken, med lägre utbildning och ofta födda utomlands, inte har fått ökad livslängd på flera decennier. Vi påtalar att den slutsatsen i forskningen inte ska bortse från, eftersom det oftast är kvinnor med lägre utbildning, ofta med invandrarbakgrund, ibland utan relevant utbildning för att hantera lyft och förflyttning av brukare, som arbetar inom vård och omsorg där stressen tidvis är hög och personalbrist ofta ett faktum. Detta är väsentliga faktorer av ekonomisk och arbetsmiljö- mässig art att beakta vid en så pass storskalig planläggning för vård- och omsorgsboende i en så pass
     1 ”Svenskarnas sena åldrande förvånar äldreforskaren”, intervju i Svenska Dagbladet, publicerad i november 2023.liten kommun som Nora. Därför det inte lämpligt socioekonomiskt att planlägga för att möjliggöra ett storskaligt vårdboende där arbetssituationen typiskt sett kan bli stressig och tung vid längre perioder av personalbrist, hög sjukfrånvaro och hög personalomsättning på omsorgsboenden är vardag i många kommuner, särskilt i mindre kommuner. Notera att invandringen redan minskat och beräknas minska av ändrad rikspolitik och minimilöner på över 27.360 kr/månad införts för att få arbetstillstånd i Sverige. Befolkningen kommer därför inte att öka genom fortsatt hög invandring under överskådlig tid. En väsentlig faktor blir därför också att underlaget för arbetskraft till omsorgsarbete i kommunerna minskar, vilket inte går att bortse ifrån för att hålla en framtida god personaltäthet och arbetsförhållanden i kommunens hemtjänst och omsorgsboenden.
   • Tiden på särskilda boenden blir oftast en allt kortare period. Av ”H70-studien” framgår också att 85 år är det nya 70 och 70 år är det nya 50. Sveriges befolkning blir friskare och piggare allt högre upp i åldrarna och vill vara hemma så länge det går med eller utan hemtjänst. I år finns det 2.700 personer som är 100 år eller äldre i Sverige mot cirka 100 personer som var 100 år eller äldre i slutet av 1960 talet. Bland många som blir riktigt gamla, runt 100 år, bor ganska många i sin vanliga bostad.
     Slutsatser ang. behov av bygget:
     • Även vid fortsatt höjd livslängd och/eller ökad äldre befolkningsandel i Nora kommun, kommer fortfarande många inte behöva omsorgsboenden eller särskilda boenden, utan efterfrågar och klarar av att bo kvar”hemma”.
     • Att överinvestera i kommunala hyresåtaganden, övriga driftskostnader för lokal och verksamhet samt personalbehov och personalkostnader för kommunalt vårdboende, belastar kommunens budget för framtiden och leder oavkortat till behov av höjd kommunalskatt för Nora kommun utan att invånarna betraktar kostnadsökningen som motiverad för att kommunen ska uppfylla sina skyldigheter.
     • Höjd kommunalskatt för att täcka kommuners överinvesteringar och fel- investeringar, är ett framgångsrikt sätt att inte locka nya invånare och en faktor som vägs in vid val mellan möjliga alternativa bostadsorter. Ökad andel äldre i befolkningen, samtidigt som befolkningen i övrigt inte ökar eller rentav minskar, innebär normalt sett lägre eller stillastående skatte- intäkter medan kommunens kostnader följer kostnadsökningarna.
   Planens syfte VÅRD – vilken vård på siktPlanens syfte är vård. Vård är ett brett begrepp.
   I en inte alltför avlägsen framtid, med ändrade förutsättningar, kan det därför drivas en helt annan typ av vård, än vård- och omsorgsboende för äldre, i huskomplexet ”Rosen”.Särskilt boende för äldre, palliativ vård osv. är användningsområden som nämnts av kommunen.
   Istället skulle det framöver kunna komma att bedrivas annan slags vård där, t ex SiS-hem, vård av missbrukare, vård av krigsinvalider etc. utan att strida mot planens syfte, vård.Att annan typ av ”vård och vårdboende” än för äldre ryms inom planens syfte ”vård” är inget nytt för kommunens tjänstemän, vilket vi härmed uppmärksammar beslutande politiker på.Ändrad vårdinriktning kan orsaka väsentligt ändrade förutsättningar och förändringar där ettcentrumnära läge inte alls är lämpligt för vårdtagare/brukare, personal, kringboende, närliggan- de verksamheter och service, kommunen, Noraborna och övrig allmänhet som turister etc.
   Fastighetsägare – idag och i framtidenLänsgården Fastigheter AB äger Rosen 11 nu. Ingen kan veta säkert vem som är ägare om några år eller på längre tidshorisont.Det är inte ovanligt att fastighetsbolag överlåter en fastighet när en detaljplan vunnit laga kraft för fastigheten, t ex för att frigöra kapital för att finansiera renoveringar i andra fastigheter inom fastighetsägarens bestånd. Även regioners fastighetsbolag överlåter av sådana skäl.En detaljplan med stor byggrätt ökar marknadsvärdet på Rosen 11 för fastighetsägaren.
   Det som gäller och kommuniceras under en period, kan te sig helt annorlunda och föranleda försäljning en senare tidpunkt.Ingen kan därför idag veta vilken typ av vård och vårdboende som drivs där i framtiden, om en alldeles för hög, alltför stor och på tok för dominerande byggnad för vård möjliggörs i detalj- plan.En ny fastighetsägare har juridisk handlingsfrihet att ändra verksamheten genom att säga upp kommunen som hyresgäst om kommunen står som hyresgäst (enligt villkor för uppsägning i hyresavtalet) och träffa nytt hyresavtal med annan hyresgäst, som bedriver annan typ av vård och vårdboende.Blir hyran för hög kan kommunen få svårt att fortsätta att hyra byggnaden med bibehållen kvalité i bemanningsantal där.Att flyta boende på omsorgsboende är ingen lätt eller ens bra uppgift, ser vi då och då från media.Även om hyresavtal tecknas direkt mellan varje brukare och fastighetsägaren, så har kommunen ändå att svara för kostnaderna för verksamheten och personalkostnaderna m.m.Pressad kommunekonomi kan tära på kommunal kvalité, alltså otillräcklig bemanning på ”Ros- en”, eller tillräcklig bemanning på ”Rosen” och sänkt kvalité i en eller flera andra kommunsek- torer — VA, skolan, barnomsorg, ärendehandläggning, sociala insatser, snöröjning etc. etc. osv.
5. TRAFIK, PARKERINGAR, BULLER, GC-VÄG M.M.
   Trafiksituationen är olöst – framtida kaos och kostnader väntarEkvationen, att cirka 40 nya arbetstillfällen även om alla inte färdas med egen bil, en handfull bilburna besökare till uppemot 90 vårdboende, nya och befintliga varutransporter, besökare och personal till vårdcentral, folktandvård och tillkommande service där bl.a. apotek nämns i planhandlingarna, skaklara sig med antalet p-platser i parkeringsutredningen framstår inte realistiskt. Det är en glädjekalkyl, i synnerhet om invånarantalet ökar. Redan om ”bara” andelen äldre (pensionärer i en ålder av mera än nuvarande pensionsålder som inte har behov av omsorgsboende) ökar, som ofta är bilburna och nyttjar bilen dagtid och därför kommer konkurrera hårt om p-platser i Nora, gör det svårt för oss att försöka hoppas att p-platserna ska räcka om vård- och omsorgskomplexet byggs. Att förändringar sker med Noras landmärke Vattentornet som såvitt vi är informerade ska bli bostäder enligt en detaljplan fram- över, innebär att parkeringssituationen tas för lättvindigt på från kommunen, eftersom det är uppen- bart för envar att behovet av p-platser liksom mängden trafik ökar vid Rosen och Vattentornet som helhet. Att förändringen bryts ut i två olika detaljplaner vid olika tidpunkter förändrar inte det faktum att det blir en parkeringssituation med ökat behov av p-platser som måste fungera som helhet och en trafiksituation med ökad trafikmängd som måste vara säker och fungera som helhet. Det går med andra ord inte att dra slutsatsen som kommunen gör att p-platserna vid Vattentornet för alltid ärtillgängliga för Rosen.
   Planhandlingarna redovisar att ett underjordiskt p-garage kan byggas. Vilken utredning av markens lämplighet för att det kan byggas har gjorts? Ingen såvitt vi kan se. Är skrivningen förankrad i att marken är lämplig (kravet i 2 kap PBL) att schakta och bebygga för p-platser under jord? Allt kan gå tekniskt, för det mesta, frågan för byggherren är vad kostnaden blir. Övervägs det eller skall detbyggas under jorden? Flera Norabor hyser farhågor att skador drabbar befintliga privatägda hus. Detkostar byggherren och husägarna. Och får konsekvenser för husägarna. Vi glömmer inte skredet vid E 6 i Stenungsund i höstas och husraset med dödsoffer i en kommun utanför Oslo i december 2020, i båda fallen p g a bristande geotekniska undersökningar, eller rättare sagt att man bortsåg från professionella geologers riskbedömningar och medvetet gömde undan riskbedömningen där erfaren geolog avrådde från bebyggelsen i Norge, medan man glömde bort skredrisk vid handläggning i Stenungsunds kom- mun. Vi hyser farhågor hur tanken går i Nora kommun? Vi ser med stor oro på att Nora stadsmiljösprivata och offentliga byggnader drabbas av sprickor och än värre än så. Redan risk för sprickor vid byggherres schaktningar för en brutalt stor huskropp med inslag av höghus, är en realitet för alla befintliga byggnader. Att då eller sedan även schakta under mark för ett underjordiskt garage, utgör ytterligare risk för befintlig äldre bebyggelse som inte går att bortse från i detaljplanens skede, efter- som marken ska vara lämplig för ändamålet som marken planläggs för. I Nora råder ingen brist på mark för allmännyttiga ändamål. – Är byggherren/fastighetsägaren till Rosen 11 beredd att lösa in bostadsfastigheterna i planområdet och däromkring för att undvika skador på våra byggnader och fastigheter av sprängning och schaktning för underjordiskt garage?Överhängande skaderisk råder för befintliga privatägda byggnader vid sprängning och schaktning för underjordiskt bygge, vilket alltid för med sig betydande utrednings- och bedömningar och därmed oftast segdragna, dyra tvister m.m. Det är onödigt att ”öppna upp för” i detaljplan. Det är varken god samhällsplanering eller tillnärmelsevis vettiga signaler för Noras framtid.
   Enligt 8 § förordning (2015:216) ska bullerberäkningar vid bostadsbyggnader ta hänsyn tas till fram- tida trafik av betydelse för bullersituationen för bedömning av kravet att förebygga buller som är en olägenhet för människors hälsa, jfr 1 § 2 st i nämnda förordning. Bullermätning behövs även på Präst-gatan utmed Rosen 5, inte endast utförd bullerberäkning. Det noteras att även nuvarande planförslag försöker ”kringgå” de samlade konsekvenserna för Rosen 5, både i norr och i söder. Vegetation ska tas bort om Prästgatan ska breddas genom att en GC-väg ska anläggas delvis på Rosen 5. Förlust av vegetation ger ökat buller på Rosen 5. Det rimliga hade varit att, trots reglerna om beräkning, ändågöra bullermätning på Rosen 5 p g a husens närhet redan nu till befintlig vägbana. Mätning har skett vid Tingshusgatan 9, där bullerbegränsande åtgärder behövs, p g a redan kraftigt trafikerad huvudled som Tingshusgatan är. Planhandlingarna redovisar inte konsekvenserna tillräckligt av planen såvitt avser buller för Rosen 5 m.m., sett till att trafiken måste förväntas öka, eftersom kommunen i planen verkar kalkylera med ökat invånarantal även under 65, utöver ökad trafik p g a Rosen 11. Att bullertillkommer 5 meter norr om norra gräns för Rosen 5 genom ramp för nedfart till det underjordiska garaget på Rosen 11 synes inte vara beaktat i planarbetet. Fordonens bromsning och acceleration vid ned- och uppfart ger upphov till visst buller. Tekniska anordningar ovan jord som behövs för garageunder jord, t ex ventilation och fläktar, kan man liksom bullret alltid anföra är frågor för bygglovsskedet samt att nämnda olägenheter kan angripas med tillsyn enligt miljöbalken. De samlade konsekvenserna för Rosen 5 i norr och söder är dock av sådan ingripande art och omfattning att rampen cirka 5 meterfrån norra gränsen även i detta avseende inte i skälig omfattning beaktar befintlig bebyggelse och inverkar till att betydande olägenhet fortfarande uppstår för Rosen 5 i aktuellt planförslag, 2:9 PBL.
6. DEN STORA EKEN M.M.
   Naturmiljö förlorasBefintliga grönytor på Rosen 11, som visserligen inte är planlagda som grönytor eller park i gäll- ande plan från 1912, försvinner oåterkalleligt vid planens storskaliga exploatering. Inslag av naturmiljö är viktig även i en mindre stad för en god bebyggd miljö och god helhetsverkan.Grönytor, skugga, svalka, gångstråk mellan infrastruktur och bebyggelse ger möjlighet till avkoppling och lugn, något nutidsmänniskor ofta lider brist på, även i mindre städer.Planförslaget motverkar allt detta!
   Planhandlingarna saknar uppgift om förekomst av insekter med bevarandestatus inom plan- området. Skyddsvärda djur- och växtarter med bevarandestatus står, för att spetsa till det, ofta över mänskligheten vid exploatering. Det är inte bara eken som träd som är skyddsvärt. Insekter lever inte bara i ”ihåliga ekar”. I bark på ”andra ekar” lever ofta sällsynta insekter enligt bland annat Naturvårdsverkets tillgängliga information och vägledning. Att bevara skyddsvärda träd är ett av miljökvalitétsmålen: ”Ett rikt växt- och djurliv”. Det framgår inte heller att inventering gjorts för att fastställa eller avfärda om rödlistade arter, fridlysta arter och andra sällsynta arter förekommer inom den idag obebyggda naturmiljödelen på Rosen 11. Observationer av fladder- möss har förekommit i ”grönområdet” på Rosen 11, även om det är oklart om fladdermössen har konkreta bo-, vilo- eller fortplantningsplats där. Alla fladdermusarter är fridlysta i Sverige och har bevarandestatus enligt artskyddsförordningen (2007:845) och i EU-direktiv. Fladder- musinventering saknas i planärendet. Flera detaljplaner har upphävts när det saknats fladder- musinventeringar (bl.a. en vägledande dom från mark- och miljööverdomstolen meddelad2023-05-08, mål P 14414-21), eftersom den kommunen inte hade beaktat om planområdet inrymde boplats etc. för fladdermöss. Redan någon av dessa omständigheter kan innebära att planhandlingarna skulle kunna anses otillräckliga för att bedöma planens konsekvens såvittgäller bevarandestatus för skyddsvärda djur- och växtarter om detaljplanen genomförs, vilket ofta varit tillräckligt när en överklagad detaljplan upphävts av domstol, där dylikt framförts i överklagande, j fr även 4 kap 33 § PBL. Strandskyddet syftar bl.a. till att bevara goda livsvillkor för djur och växter på land. Särskilda skäl krävs för att upphäva strandskydd, 4 kap 17 § PBL och 7 kap 18 c-g § miljöbalken). Utan vetskap om skyddsvärda arter i övrigt, kan slutsats inte drasatt intresset att upphäva strandskyddet skulle väga tyngre än strandskyddets ena syfte: goda livsvillkor för djur- och växtarter.Ekar är skyddsvärda. Ekens krona och/eller rotsystem lever farligt vid överexploateringen enligt planförslagets volym och placering av höghuset. Länsstyrelsens rekommendation om såväl Bra som Bättre skyddsavstånd uppfylls inte, se BILAGA 5. Fastighetsägarens konsult, som värnar om sin uppdragsgivare, förordar nämligen skyddszon som är två meter kortare än länsstyrelsens lägsta rekommendation. Skyddet går inte utanför trädkronan, vilket strider mot länsstyrelsen rekommendation. Skyddszonen har inte tillräcklig marginal för att skydda rötterna mot tung byggtrafik m.m. Rötter ligger oftast ytligt under markytan. Ekars grenar dör oftast när de trängs. Det är en gammal fin ek, med funktion att ge skugga och grönska, precis som det skrivs i planhandlingarna. Eken kan även belysas i mörker, för ökad trygghet i staden.Allt detta går förlorat om eken dör av rotskador eller trängd krona. Samtidigt dör förtroendet för samhällsplaneringen.
7. AVSLUTANDE SLUTSATSER OCH FÖRSLAG

• Ovanstående faktorer, var för sig och sammantagna, innebär att det aktuella omarbetade detalj- planeförslaget för Rosen 11 också strider mot lagregler i PBL och vägledande rättspraxis. Detalj- planen kommer att upphävas av domstol, när de av oss som får överklaga gör det med våra nyaargument, om fullmäktige mot all förmodan väljer att anta planen.
• Avvägningar mellan kommunekonomiska faktorer och behovet av ett nytt storskaligt vård- och omsorgsboende i centralt läge (allmänna intressen), är faktorer som inte beaktas vid överprövning enligt PBL. Det är däremot är faktorer som kommunens beslutande församling måste beakta och ta ansvar för, inom ramen för sitt mandat för kommunens bästa.
• Opinionen mot planen och kommunalekonomiska konsekvenser att hyra och driva ett nytt storskaligt vårdboende i kommunal regi framöver – när det idag finns ingen kö, idag finns tomma platser och möjlighet finns att vid behov ordna ytterligare platser utan nybygge – leder oavkortat till bristande tillit även för övrig ”kommunal beslutsapparat” eftersom överinvesteringar och felprioriteringar alltid innebär antingen skatteökningar eller nedskärning inom andra verksamhetsområden, oftast både ock.
• Aktuellt detaljplaneförslag för Rosen 11 m fl. måste därför avbrytas & arkiveras.

Nora är ingen storstad!

Vi hoppas därför att fullmäktige ”lägger örat mot rälsen” för en god bebyggd miljö med god helhetsverkan och sund kommunekonomi nu och framöver.

Med vänliga hälsningar

Norabor som värnar om småskaliga Noras unika stadsmiljö, funktionalitet, ekonomi och framtid. (Namnunderskrifter bifogas på separat lista, som bifogas denna skrift.)

BILAGOR:

1. Avstånd till befintliga fastighetsgränser (sid. 20 ur planbeskrivning, granskningshandling, 2023).
2. Volymuppbyggnad = antal våningsplan + tak (sid. 11 ur Platsanalys Rosen 11, av exploatör & arkitekt).
3. Drönarbild över Rosen 5, Prästgatan 36, belägen i hörnet Prästgatan/Malmgatan, jfr. BILAGA 1 – 2.
4. Utdrag (sid. 16 – 17) ur domskälen, dom 2023-10-24, mål P 3585-23, Mark- och miljödomstolen, Växjö.
5. ”Skydda träden vid arbete” utdrag ur Länsstyrelsernas faktaskrift om skyddsavstånd.